相続財産の土地の評価額について

相続財産、どうやって評価するの?

相続財産の土地の評価額について

土地は一物四価と言われる程様々な価格があるもので、時価と言われる実勢価格の他にも、公示価格・相続税評価額(路線価)・固定資産税評価額などがあります。
ちなみに実勢価格を100%とすると、評価割合は公示価格で90%程度、路線価で70%~80%程度、固定資産税評価額で60%~70%程度になります。
相続財産に関する土地の評価額については、基本的に路線価か固定資産税評価額と呼ばれる価格を基準に算出することになります。

路線価方式というのは、国税庁が示す土地の値段の路線価を基に算出するもので、 路線価(1㎡当たり)×面積で相続財産に関するおよその評価額が分かるものです。
ただし、角地・二方道路や三方道路・不整形地・間口が狭小な宅地などについては、特別な補正を行うことになります。
相続財産に対する相続税や贈与税については、土地なら路線価方式で評価するのが一般的ですが、全国の主要な市街地の道路にしか設定されてないのです。

その為、路線価のない土地を評価する場合には、代替として固定資産税評価額を使用することになります。
ただ固定資産税評価額は、通常路線価より低い水準となっていて、そのまま評価額として使用することは適切でないため、国税庁で定められている倍率を固定資産税評価額にかけて算出する倍率方式が用いられるのです。
この倍率については、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用すると確認できますし、ホームページでも知ることができます。

ただ居住など自分のために使用している土地となる自用か第三者に貸している貸宅地で評価額は変わってきます。
自宅敷地として使用している土地を配偶者や同居の子供が相続した場合で、小規模宅地の特例が適用されると評価額が80%減になって、相続税の計算上とても優遇されます。
貸宅地の評価は、評価額から借地権の価額を控除して計算します。
この借地権割合に関しては、90%~30%の間で定められていて、仮に借地権割合が60%なら評価額は、路線価評価額の4割評価となるのです。