相続財産となる不動産を鑑定士による鑑定評価額で申請できるのか?

相続財産、どうやって評価するの?

相続財産となる不動産を鑑定士による鑑定評価額で申請できるのか?

相続財産としての不動産の相続税評価額は、時価により評価することになっています。
その為、申告の際に用いられる不動産の相続税評価額は、国税庁が発表する財産評価基本通達に記載された方法で一律に計算することになっているのです。
しかし不動産鑑定士が合理的な計算根拠に基づき算出した鑑定評価額も時価と判断できるので、相続税申告もできると考える方も少なくないです。

ただ実際には、国税庁では鑑定評価額による相続税申告は、原則認めていないのです。
その理由は、基本的に相続税評価額は誰が計算しても評価額が同じにならないと、課税上不公平が発生するからという考え方からです。
つまり鑑定評価は、評価方法が複数存在して収益性の計算で推計値が用いられなど、不動産鑑定士の恣意性の介入が予想され公平性にそぐわないということなのです。

ただ不動産鑑定士による鑑定評価額が常に使用できないということではなく、相続税申告が鑑定評価額でできる場合もあるのです。
それは、立地に極めて特殊性の高い不動産で、一律に評価額の計算をしようとする財産評価基本通達で対応できない場合です。
このようなケースでは、市場価格と大きく違った評価額が計上されてしまい課税の公平性が逆に損なわれる結果となってしまうため、不動産鑑定士による鑑定評価額が相続税申告上有効と判断されるのです。
しかし、財産評価基本通達で不動産を評価すること自体が、課税上不適当である事実を納税者側が証明する必要があります。

それから相続財産となる不動産の相続税評価額を正しく計算するためには、建築基準法・都市計画法・借地借家法・開発指導要綱などと言った不動産関連法を理解する必要があります。
また税務申告にあたっては、相続税専門の税理士でなければ正しく評価額を計算することは難しいと考えられます。
その為、鑑定評価を用いて相続財産となる不動産を評価する場合には、税理士や不動産鑑定士を交えて慎重に検討する必要があることを認識しておくことです。